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Baumängel Verjährung und Fristen: 3 Empfehlungen für Handwerker

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AutorIn: Sandra Stehle
Lesedauer: 9 Min.
Veröffentlichung: 06.11.2023

Baumängel werden nach Fertigstellung eines Projekts immer wieder zum Thema. Dann ist zu prüfen, ob der Anspruch auf Nachbesserung besteht oder ob die Fristen schon verstrichen sind. Wenn es bei dem Projekt viele Teilabnahmen gab, kann es jetzt chaotisch werden.

Lesen Sie, wie lange Handwerksbetriebe nach VOB und BGB haften und wie Sie in Sachen Baumängel Verjährung mit 3 einfachen Tipps den Durchblick über Ihre (abgeschlossenen) Bauprojekte behalten.

Inhalte

Das Wichtigste zuerst:

  • Grundsätzlich haften Auftragnehmer nach VOB 4 Jahre und nach BGB 5 Jahre für Baumängel. 
  • Ausnahmen durch arglistiges Verschweigen oder eine Verlängerung der Verjährungsfrist sind möglich. 
  • Verwalten Sie Ihre Fristen und vernachlässigen Sie die beweiskräftige Dokumentation während der Bauphase nicht. 

3 Empfehlungen für Handwerker

Schauen Sie sich direkt unsere Empfehlungen an.

Was versteht man unter der Verjährung von Baumängeln?

Baumängel können innerhalb einer bestimmten Frist verjähren. Innerhalb der Frist hat der Auftraggeber im Rahmen der Gewährleistung Anspruch auf die Beseitigung der Mängel. Der Auftragnehmer hat dafür die Kosten zu tragen und für den Schaden aufzukommen.

Sind Baumängel nach Ablauf der Frist verjährt, verliert der Auftraggeber seinen Anspruch auf die Mängelbeseitigung. 

Wann beginnt die Verjährung?

Die Gewährleistungsfrist beginnt am Tag der Abnahme. Erfolgt nur eine Teilabnahme eines Bauabschnitts, beginnt die Verjährungsfrist für Baumängel für die abgenommene Leistung ebenfalls. 

Die Abnahme ist im § 12 VOB/B und § 640 BGB geregelt.  

verjährungsfrist baumängel

Unterschiedliche Fristen bei der Baumängel Verjährung

BGB und VOB/B regeln die Verjährungsfristen für Baumängel unterschiedlich.  

Wenn vertraglich individuelle Fristen bestimmt werden oder Ausnahmen greifen, beeinflusst das die Frist zusätzlich. 

Verjährungsfrist nach BGB

BGB-Verträge werden bei privaten Bauverträgen geschlossen. Die Verjährung von Baumängeln erfolgt gemäß § 634 BGB nach: 

  • 5 Jahren bei Bauwerken / Werken 
  • 2 Jahren bei z.B. Wartungsarbeiten oder Reparaturen 

Als Auftragnehmer müssen Sie in dieser Zeit damit rechnen, dass der Auftraggeber für Mängel, die bereits bei der Abnahme bestanden, eine Beseitigung (Nacherfüllung oder Selbstvornahme) oder Schadensersatz fordert.  

Sie können die Mängel dann entweder beseitigen oder der Auftraggeber behebt den Mangel selbst oder durch Dritte. In allen Fällen trägt jedoch der Auftragnehmer die Kosten. Falls sich der Mangel nicht beheben lässt, sind eine Vergütungsminderung oder auch der Vertragsrücktritt möglich. 

Baumängel Verjährungsfrist nach VOB

Bei öffentlichen Bauverträgen gelten die Spielregeln nach VOB. Die Gewährleistung ist in § 13 VOB/B geregelt und beträgt je nach Leistung zwischen 1 und 4 Jahren. 

VOB Gewährleistungsfristen:

4 Jahre 

  • Für Bauwerke allgemein 

2 Jahre 

  • Für Werke, deren Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache besteht (z.B. Malerarbeiten)  
  • Für vom Feuer berührte Teile von Feuerungsanlagen 
  • Für maschinelle und elektrotechnische/elektronische Anlagen, bei denen die Wartung nicht vom Auftragnehmer übernommen wird 

1 Jahr 

  • Für feuerberührte und abgasdämmende Teile von industriellen Feuerungsanlagen 

Zu beachten ist, dass nicht nur der Anspruch auf Mängelbeseitigung verjähren kann, sondern auch die Mängelanzeige. § 13 (5) Nr. 1, Satz 2 VOB/B besagt, dass der Anspruch in 2 Jahren nach Zugang der schriftlichen Mängelrüge verjährt, jedoch nicht vor Ablauf der Regelfrist. Wenn der Auftragnehmer sich also zwei Jahre vor der Mängelbeseitigung drückt und die Regelfrist ebenfalls in dieser Zeit abläuft, haben Auftraggeber schlechte Karten. 

Gemäß VOB kann der Auftragnehmer Mängel selbst beheben, oder es werden Dritte beauftragt. Sollte die Mängelbeseitigung unzumutbar oder nicht möglich sein, kann die Vergütung vermindert werden. 

Kostenlose Vorlage

Mängelfreimeldung Vorlage

Wenn Sie Mängel selbst beheben, sollten Sie eine Mängelfreimeldung machen. 

Laden Sie diese Vorlage jetzt herunter: 


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    Lesen Sie hier weitere Infos zur Freimeldung von Mängeln

    Arglistig verschwiegene Mängel: Welche Fristen gelten bei Pfusch am Bau?

    Idealerweise arbeiten alle mit bestem Gewissen und Ehrlichkeit. Offene Mängel sind direkt erkennbar und lassen sich so oder so nicht einfach unter den Teppich kehren. Bei verdeckten Mängeln ist das jedoch anders, da sie bei der Abnahme nicht direkt ersichtlich sind.  

    Werden Mängel vorsätzlich durch den Auftragnehmer verursacht und bewusst verschwiegen, handelt es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel. Das Gleiche gilt, wenn der Mangel unabsichtlich aufgetreten ist, aber bei der Abnahme nicht erwähnt wird, obwohl der Auftragnehmer beziehungsweise ein Monteur davon weiß. 

    Bei dieser Art von Pfusch am Bau sieht das BGB gesonderte Regelungen vor.  

    Eine Voraussetzung ist allerdings, dass dem Auftragnehmer nachgewiesen werden kann, dass es sich um einen verschwiegenen Mangel handelt – und das ist in der Praxis nicht immer möglich. 

    Steht aber fest, dass der Mangel arglistig verschwiegen wurde, hat der Auftraggeber 3 Jahre ab Jahresende nach Bekanntwerden des Mangels Zeit, diesen zu rügen. Das ist auch dann möglich, wenn die reguläre Verjährungsfrist von 5 Jahren bereits verstrichen ist. Liegt die Abnahme jedoch schon mehr als 10 Jahre zurück, können keine Ansprüche mehr geltend gemacht werden. 

    Beispiel:

    • 2017: Baufirma A erbringt eine Leistung und verbaut wissentlich minderwertige Baustoffe. 
    • September 2017: Das Werk wird abgenommen und der Mangel bewusst verschwiegen. 
    • September 2022: Die 5-jährige Verjährungsfrist läuft ab. 
    • Oktober 2023: Der Auftraggeber entdeckt den Mangel und fordert innerhalb der 3-jährigen Frist die Behebung ein. 

    Jetzt ist der Auftragnehmer in der Pflicht, den Mangel zu beheben.  

    Wird der Mangel dagegen erst nach September 2027 entdeckt, besteht kein Anspruch mehr auf Beseitigung. 

    Die 30-jährige Verjährungsfrist für arglistig verschwiegene Mängel gilt für Verträge seit 2002 nicht mehr. Zu beachten ist aber die Ausnahme für Schadensersatzansprüche, die für eine vorsätzliche Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit oder Freiheit greift. 

    Bei wem liegt die Beweislast im Falle von Baumängeln?

    Bei der Abnahme einer Leistung geht der Erfüllungsanspruch des Auftraggebers in einen Gewährleistungsanspruch über. Gleichzeitig geht die Gefahr an den Auftraggeber über. Nach der Abnahme trägt er beispielsweise das Risiko für Beschädigungen oder ähnliches am Werk.  

    verjährung von baumängeln

    Im gleichen Zuge erfolgt eine Beweislastumkehr. Der Auftragnehmer muss jetzt nicht mehr (wie bis zur Abnahme) beweisen, dass sein Werk mängelfrei ist. Die Beweislast geht an den Auftraggeber über. Treten Mängel am Werk auf, muss dieser beweisen, dass der Mangel bereits bei der Abnahme vorlag. 

    Was, wenn der Auftraggeber vorab eigene Reparaturen durchführt?

    Auftraggebern ist es abzuraten, bei entdeckten Mängeln selbst Hand anzulegen – auch wenn es sich um einen vermeintlich kleinen Mangel handelt und dadurch alles viel schneller gehen würde.   

    Wird ein Mangel nicht ordnungsgemäß angezeigt, bevor versucht wird, diesen zu beheben, führt das zu weiteren Problemen. Zum einen könnten wichtige Beweise bei einer Eigenreparatur nichtig gemacht werden und zum anderen kann sich ein Mangel durch zu viel Handwerksungeschick nochmals verschlimmern.  

    Wenn Sie als Auftragnehmer feststellen, dass der Mangel mehr schlecht als recht bearbeitet wurde, können Sie kaum noch für die Reparatur verantwortlich gemacht werden – insbesondere, wenn die Mängelbeseitigung dadurch aufwendiger und teurer wird. 

    Erhalten Sie dagegen eine anständige und berechtigte Mängelanzeige, können Sie den Mangel selbst beseitigen oder Dritte damit beauftragen. Die Kosten tragen in beiden Fällen Sie selbst. 

    Verlängerung von Baumängel Verjährungsfristen

    Die Verjährungsfristen für Baumängel können sich durch eine Hemmung der Verjährung oder den Neubeginn einer Frist verlängern.

    Hemmung der Verjährung nach § 203 BGB

    Die Verjährung wird gemäß § 203 BGB gehemmt, wenn zwischen dem Auftraggeber und Auftragnehmer Verhandlungen schweben. Das bedeutet, die Gewährleistungsfrist wird nach BGB unterbrochen und später fortgesetzt. 

    Der Begriff der Verhandlung ist dabei weit ausgelegt. Gemeint sind etwa: 

    • Verhandlung von Gewährleistungsansprüchen 
    • Streitverkündigung / gerichtlicher Mahnbescheid / einstweilige Verfügung 
    • Klage 
    • Beweissicherungsverfahren 
    • Begutachtungsverfahren 
    • Rechtliche / gerichtliche Auseinandersetzungen 

    Eine Mängelrüge hemmt die Verjährungsfrist allerdings nicht.  

    Für die Hemmung muss noch nicht geklärt sein, ob überhaupt ein Mangel vorliegt.  

    Die Hemmung wird aufgehoben, sobald eine Vertragspartei die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert. Die Verjährung kann aber nicht früher als drei Monate nach Ende der Hemmung eintreten. Sollten Verhandlungen über einen Monat ruhen, wird die Hemmung ebenfalls aufgehoben und die verbleibende Verjährungsfrist läuft weiter. 

    Neubeginn und Verlängerung der Verjährung

    Kommen Auftraggeber und Auftragnehmer zu einer Einigung über die Mängel, startet eine neue Verjährungsfrist.

    Für BGB-Verträge ist es notwendig, dass der Auftragnehmer die Mangelhaftigkeit seiner Leistung anerkennt.  

    • Das ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Mangel anerkannt und beseitigt wird. Hier beginnt die ursprüngliche 5-jährige Verjährungsfrist für die Mängelbeseitigungsleistung erneut.  
    • Wird der Mangel nicht anerkannt, aber aus Kulanz behoben, ist abzuwägen, ob die Verjährungsfrist neu beginnt. 

    Auch gerichtliche oder behördliche Handlungen können zu einem Neubeginn der Verjährung führen (siehe § 212 BGB). 

    Bei VOB-Verträgen startet eine neue Verjährungsfrist, nachdem die Mängel beseitigt und die Leistung erneut abgenommen wurde. Im Gegensatz zum BGB beginnt die Verjährungsfrist aber nicht von vorn, sie verlängert sich lediglich um 2 Jahre. Die Verjährung endet aber nicht vor der regulären geltenden Frist, die meist 4 Jahre beträgt (siehe § 13 VOB/B). 

    3 Empfehlungen für Auftragnehmer

    Mängel sind bei Bauprojekten oft eine sensible Angelegenheit. Die Bewertung der Situation ist nicht immer eindeutig, was zu Konflikten zwischen Auftragnehmern und Auftraggebern führen kann. Falls keine Einigung erzielt wird, führt der Weg letztendlich vor Gericht. 

    Bewahren Sie den Überblick und stellen Sie sicher, dass Sie im Falle aller Fälle aussagekräftiges Beweismaterial zur Hand haben.  

    Empfehlung 1: Verwalten Sie die Abnahme mit samt den Fristen

    baumängel verjährung frist

    Einmal angenommen, Sie erhalten eine Mängelbeseitigungsanzeige. Es handelt sich um ein größeres Projekt, an dem Sie über mehrere Monate beteiligt waren und fast wöchentlich Teilabnahmen stattfanden. Auf Anhieb können Sie gar nicht sagen, ob sich die Mängelrüge noch in der gesetzlichen Frist befindet oder der Mangel bereits verjährt ist.

    Jetzt ist nichts hilfreicher, als eine gut dokumentierte und protokollierte Teilabnahme. Indem Sie ein gründliches Abnahmeprotokoll führen und darin den Tag der Abnahme notieren, haben Sie einen optimalen Überblick. Im Idealfall berechnen Sie direkt die Verjährungsfrist und halten diese zusätzlich im Protokoll fest.

    So reicht bei einer eingehenden Mängelrüge ein kurzer Blick in Ihre Dokumentation.

    Dokumentieren Sie diese Details mit CENDAS und halten Sie alle Abnahmen schnell und einfach fest.

    Empfehlung 2: Sorgen Sie für aussagekräftiges Beweismaterial

    dokumentation baustelle
    Zwar liegt die Beweislast bei Baumängeln innerhalb der Gewährleistung beim Auftraggeber, für Auftragnehmer ist eine einwandfreie Dokumentation im Fall von Streitigkeiten aber genauso entscheidend.

    Dokumentieren Sie daher alle Leistungen, Absprachen und Vorkommnisse mitsamt den schriftlichen Dokumenten und Fotos sorgfältig.

    Eine umfassende Dokumentation durch das Bautagebuch ist wesentlich. Arbeiten wie Elektroinstallationen, die während des Bauprozesses verdeckt werden, sollten mit Foto dokumentiert werden. Zudem haben Bedenkenanzeigen, Protokolle von Besprechungen sowie sämtliche anderen schriftlichen Unterlagen rechtliche Relevanz und können als Beweismittel dienen.

    Empfehlung 3: Dokumentieren Sie effizient und lückenlos mit CENDAS

    CENDAS Tablet Revisionspläne

    Um eine effiziente und lückenlose Dokumentation sicherzustellen, empfehlen wir die Nutzung einer Bausoftware wie CENDAS. Damit decken Sie nicht nur die genannten Aspekte ab, sondern werden auch beim effektiven Management von Mängeln unterstützt.  

    Ein großer Vorteil ist, dass die Dokumentation an genau der Stelle stattfindet, an der Sie später nach Informationen suchen – direkt im digitalen Bauplan an der entsprechenden Position. Falls es zu einer Mängelrüge an einer verlegten Leitung kommt, können Sie die vollständige Dokumentation im Plan ohne lange Suche sofort und unkompliziert aufrufen

    So sehen Sie auf einen Blick, welche Monteure an der Leistung gearbeitet haben, welche Dokumentation wie Fotos oder Kommentare dazu vorliegen, ob es Zwischenfälle oder wichtige Besprechungen dazu gab und wie die Abnahme verlief.  

    Wenn Baumängel noch nicht verjährt sind, können Sie dann schnell und richtig handeln. 

    Vorteile mit CENDAS beim Umgang mit Baumängeln

    Fazit

    Im Falle er Baumängel Verjährung ist zunächst zu prüfen, ob die Regelungen nach BGB oder die nach VOB/B greifen. Davon ausgehend ist dann der Stichtag zum Ende der Gewährleistungsfrist zu berechnen. Ausnahmen bei der Verjährung sind jedoch die Regel und der Neubeginn verlängert die Fristen. 

    Für Handwerksbetriebe ist ein guter Überblick entscheidend.

    Verwalten Sie Ihre Fristen und investieren Sie in eine ordentliche Dokumentation schon während dem Bauprozess. Wenn dann Jahre später der Auftraggeber Mängel beanstandet, können Sie schnell die richtigen Entscheidungen treffen. 

    Haben Sie auch alle Bauprojekte gleichzeitig im Griff?

    Mit CENDAS haben Sie den Echtzeit-Überblick und können sich selbst nach Jahren noch auf die detaillierte Dokumentation stützen.

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    Dieser Beitrag erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität. Die Inhalte ersetzen keine Rechtsberatung. Nehmen Sie für die Klärung gesetzlicher Sachverhalte Kontakt mit Ihrem Anwalt auf.

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